李嘉诚的长江实业打败竞争对手，以11亿美元的贱价抢占更多土地
文/Robert Olsen
跟着长江实业控股以87亿港元（合11亿美元）的相对较低价格获得了香港前启德机场的一块住所开发用地，李嘉诚商业帝国旗下的这家地产子公司在其土地储备中又添加了一块土地。
中标价相当于每平方英尺6,138港元，长江实业履行董事吴佳庆以为这个价格“十分合理”。
她说:“该项目坐落宋皇台地铁站上方，地理位置优胜，并有方案中的地下商业街衔接九龙城的传统区域和启德地铁站，估计建成后的中小型住所将十分受欢迎。”
该地块的其他竞标者包含李兆基的恒基兆业地产和吴光正的会德丰等房地产巨子，以及由吕志和的嘉华集团、吴氏宗族的信和置业和罗氏宗族的鹰君集团组成的财团。
莱坊(Knight Frank)估值与咨询高档总监方耀明表明:“这一价格必定低于成果发布和投标完毕前的商场预期。”
他说:“一方面，这主要是由于该地块的规划较大，以及包含加息在内的商场不确定性，另一方面，开发商在开发该地块时需求满意几个特别条件。”
整个地块的总建筑面积为142万平方英尺，由3个独立地块组成，每个地块的可建筑面积都有约束。投标条件还要求长江实业在项目内兴修一间安老院及幼儿护理中心。
现在，香港住所商场遭到出售下滑和新屋供给不断添加的冲击，但长江实业一直在弥补土地储备。
这家地产巨子本年经过政府投标进行了四次收买，最近一次是在不到一周前，以11.6亿港元的价格中标西营盘一处住所用地。长江实业的其他收买项目还包含10月份以46亿港元收买屯门一处住所用地，以及3月份以59.9亿港元收买土瓜湾一处用地。
启德地块在2020年未能出售，由于没有一个出价到达其底价，所以香港政府将其从商业用处从头规划为住所用处。
本文译自https://www.forbes.com/sites/robertolsen/2022/12/22/li-ka-shings-ck-asset-tops-rivals-to-grab-more-land-at-bargain-price-of-11-billion/?sh=202c1792292a
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春日里的香港维多利亚港畔，港威大厦楼下，陈阳将夺目的宣传牌举过头顶，宣传牌上是用大字书写的“香港稳妥，美元储蓄”“长时刻递加复利高达7%”“无限次更改受保人，完成宗族财富传承”“无限次分拆保单，弹性分配财物”等字样。
作为香港头部稳妥公司的一名稳妥代理人，陈阳活跃向过往的行人介绍各类稳妥产品。那些以高额收益为卖点的储蓄险和分红险，招引着许多来自内地的游客停步咨询。
间隔陈阳不远，另一家香港稳妥公司的稳妥代理人杨雄站在人群中，也高举着一块夺目的宣传牌，上面明晰地标示着稳妥产品的收益率——长时刻复利高达“7%+”。
陈阳与杨雄地点的团队，都将首要精力聚集于服务内地客户集体，为这些客户供给个性化的香港稳妥服务，满意内地客户日益多元化的财物装备和危险保证需求。
近年来，内地存款利率继续走低，而香港外币存款和稳妥收益率具有必定的招引力，内地客户相关需求日益添加。在这样的趋势中，像陈阳这样从内地赴港的稳妥代理人数量继续攀升。他们多被香港的人才新政招引而来，子女教育和个人久远开展是他们要点重视的要素。
赴港
为了招引海外人才赴港作业，2022年，香港特别行政区推出了高端人才通行证计划（下称“高才通”）等一系列人才引入计划。这些方针的施行，为香港的作业商场注入了新的生机，也为香港稳妥业引来一批内地高学历的青年人才。
杨雄是南京大学的结业生。2024年9月，他结业后即经过“高才通”计划来到香港，拿到香港身份后，成为一名稳妥代理人。如此挑选，是由于他觉得这里是国际金融中心，能够供给更宽广的作业渠道。
他地点的团队首要服务内地客户集体。在这个团队中，既有像他这样入职时刻不长的作业新人，也有不少已经在香港稳妥作业深耕十几年的资深人士。
杨雄发现，香港本地人对稳妥的承受度很高，稳妥浸透率远高于内地。不过，跟着内地经济的开展和居民财富的堆集，越来越多的内地客户也开端重视香港稳妥。
一名内地客户期望为未来或许的医疗开销做储藏，一起也有储蓄的需求。近期，杨雄为这个客户规划了一份包含医疗附加契约的储蓄险计划，既能满意客户的医疗保证需求，又能完生长时刻的财富堆集。“咱们一般主张客户挑选五年缴费期，并依据他们的经济状况挑选适宜的计划。”杨雄说：“分红储蓄险的一个重要功用是灵活性，客户能够在需求的时分提取部分资金，用于子女教育或其他重要规划。”“香港的分红储蓄险是明星产品。”杨雄解释道：“与内地稳妥比较，香港的储蓄险具有分红功用，稳妥公司会将保费用于全球涣散出资，挑选面十分广。长时刻来看，分红储蓄险的报答率十分可观，这也是香港稳妥领先于内地的重要原因之一。”
跨界
与杨雄不同的是，陈阳当香港稳妥代理人，是“跨界”转型。
2024年10月之前，陈阳一直在深圳从事修建施作业业，首要担任技能方面的作业，包含施工计划的拟定和施工图纸的二次深化规划等。
房地产商场的行情低迷让修建作业的收入受到影响。陈阳决议转行。2024年10月，他从内地奔赴香港，成为一名香港稳妥代理人。“在深圳时，我就感受到房地产作业的窘境，施作业业越来越难做。”陈阳回忆说：“其时我就在想，是不是该换一个作业了。正好有朋友在香港做稳妥，收入还不错，我就动了心。”
近两年，内地银行的存款利率继续下调。比较较而言，香港稳妥和美元理财产品在收益方面更具招引力。越来越多的内地客户到香港咨询购买稳妥和理财产品。“香港稳妥的优势在于法令阻隔和全球出资。”陈阳说：“这关于高净值客户来说，是十分重要的。”
像陈阳这样“跨界”而来的香港稳妥代理人还有许多。其间，子女教育成为香港稳妥代理人重视的中心要素之一。
2023年，曾是一名资深媒体人的张伟，做出了人生中一个重要的决议：脱离内地，来到香港。
张伟重视的是孩子的教育问题。香港的教育资源丰富且国际化程度高，其部分高校在亚洲甚至全球享有较好的名誉。
张伟期望孩子能在一个多元化的环境中生长，承受国际化教育，所以，他决议赴港作业，一起为孩子挑选了一所香港的优质校园。
到香港后，张伟察觉到，跟着内地经济的开展，越来越多的内地客户开端重视香港的稳妥商场。香港的稳妥产品在规划和收益上具有优势，尤其是分红储蓄险。这个险种凭仗其低危险和相对安稳的报答，成为许多客户财物装备的首选。
张伟还敏锐地发现了内地客户的更多需求。他使用人脉资源，为内地客户供给一站式服务——不只有在香港购买稳妥、银行开户、证券开户等金融服务，还包括留学请求、游学组织等教育相关服务，协助客户在做财物装备的一起，也为孩子的教育做好全面规划。
由于爸爸妈妈依然居住在上海，张伟常常往复于上海与香港之间。
“到香港卖稳妥，不只是我的作业挑选，更是为了孩子的未来。”张伟说：“香港的教育资源和金融环境为内地客户供给了更多的挑选和时机。”
经济观察报了解到，例如在互联网大厂作业的某人士，收入可观但作业压力较大。跟着作业竞赛的加重，他忧虑自己随时或许被裁人，一起也不想堕入职场内卷。在了解到香港的“高才通”计划后，他捉住这个时机，赴港寻觅新的作业开展途径。现在，他也加入了稳妥代理人的队伍。
应战
2013年之前，很少有高校结业生或专业人才挑选到香港从事稳妥代理作业。
2014年至2020年，内地顾客购买香港稳妥的需求呈爆发式添加。稳妥机构经过校园和社团活动扩展招募规模，许多香港校园的内地学生将稳妥代理归入作业规划，作业迎来快速开展期。
2020年至2022年，受新冠疫情影响，赴港游客削减，相关稳妥事务量下滑，部分在职稳妥代理人辞去职务或转行。
2023年至今内地客户赴港投保炽热，香港稳妥事务回暖，事务量激增，部分兼职稳妥人重返全职岗位。在“高才通”“优才计划”等人才方针招引下，许多内地高校结业生和专业人才从头将稳妥作业归入作业规划。
2025年3月19日，香港保监局发布以“迈向可继续的未来”为主题的《2023—2024年报》。其间显现，内地访港旅客积压已久的需求得以开释，2023年来自内地访客的新造事务保费为590亿港元，这一数字较2022年的21亿元飙升27倍。此外，香港的稳妥浸透率在全球排名榜首，稳妥密度排名为全球第二，毛保费总额在全球稳妥商场排第16位。在陈述期内，香港具有160家获授权稳妥公司，具有多达115,355名持牌稳妥中介人；到2024年3月31日，保监局已处理逾115,000个新车牌、车牌续期及材料更新的请求。
虽然香港稳妥商场具有较高的招引力，但作业竞赛剧烈，客户对稳妥产品和服务的要求也越来越高。作为新入行的稳妥代理人，杨雄需求在短时刻内堆集客户资源，树立信赖联系。他说到，开辟新客户比较困难，假如自己几个月不出单，或许会失掉决心。
此外，跟着稳妥作业从“人海战术”向“精英战术”改变，杨雄需求不断提高自己的专业素质和服务才能，以习惯商场的改变。
作为跨界转型的稳妥代理人，陈阳除了面对客户开辟的应战外，还需求习惯从修建作业到金融稳妥作业的改变。
陈阳说到，内地客户对香港稳妥的需求添加，但一起也对稳妥产品的收益率和危险阻隔功用有更高的要求。因而，他需求不断优化产品计划，以满意客户的个性化需求。
关于张伟来说，挑选赴港开展并进入稳妥作业，他需求在新的环境中从头树立作业网络，一起统筹家庭和工作。这种两地奔走的生活方式也给他带来了时刻和精力上的压力。
此外，香港稳妥产品还面对着相关方针的改变。
“现在正是投保的好时机。”杨雄说：“由于香港保监局的方针调整后，一些优惠办法或许会撤销。”
陈阳所指的方针是，2025年2月28日，香港保监局发布《分红保单利益演示利率上限指引》（下称《指引》），正式对香港分红险保单的演示利益进行“限高”。香港保监局以为，在分红稳妥产品的利益演示中，将演示利率上限设定为6.0%（适用于港元计价产品）及6.5%（适用于非港元计价产品）是合理的参阅水平。
《指引》将于2025年7月1日起收效。据悉，未来香港保监局将因应商场状况，考虑将这一指引的适用规模扩展至其他稳妥产品。
这意味着，香港稳妥代理人在向客户推销产品时，不能再以过高的预期收益来招引客户，而是需求愈加重视产品的实践价值和长时刻安稳性。
（应采访目标要求，文中陈阳、杨雄、张伟为化名）
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