存量房贷利率下调细则发布后，一文回答你关怀的问题

liukang20242个月前 (05-13)吃瓜动态437

文| 陈书（地产公司高档司理）

本文由作者参与九派新闻“九派圆桌”直播评论《存量房贷利率调整细则发布，你的房贷怎样调》时的讲话收拾而成，发布前经作者审理。

北京上海深圳等一线城市楼市会怎样走？

北上深在房地产商场上相对还保有一些出资价值。国庆期间，也便是所谓的“金九银十”出售旺季，从北京、上海和深圳的楼市复苏状况同比来看，是高于其他二线城市的。尽管方针有所放宽，这三个区域为了遏止房价过快反弹或添加，依然保存了一些之前的限控方针，包含二套房首付份额、限购方针，以及存量房的利率等方面，与二线城市坚持了必定的距离。这样做是为了防止一旦方针全面放宽，短期内需求急剧上升，然后与中心的大政方针坚持一致。

咱们能够预见，北京、上海和深圳或许仍会保存一些约束性办法，但这些办法现已有所放宽。以深圳为例，其优化方针现在不再对偏僻区域施行限购，而中心区域的购房资历要求也从有必要交纳3年社保下降到了1年社保，一同还撤销了二手房商场的部分约束办法。曾经规则商品房在获得产权证后三年才干上市买卖，现在这一约束年限已被撤销。此外，二手房买卖的增值税免征年限也从5年调整为2年。

固定利率转起浮利率必定合算吗？

房贷利率从固定利率转换为起浮利率的决议计划并不是现在才做出的，而是在2019年末到2020年头。那时，房地产商场没有呈现后来的拐点，仍处于相对的高峰期。因而，央行推出了一项方针，答应人们在两种房贷利率挑选之间做出决议：一是起浮利率，即现在咱们所见的LPR加上一个固定的差值；二是固定利率，即其时大多数银行供给的借款利率在5%到6%之间。

LPR的推出实际上是参照了其时的5%左右的利率水平。也便是说，在2019年到2020年期间，不管你挑选哪种方法，终究的利率成果都在5%左右。但其时为什么会有不同的挑选呢？原因在于个人对未来钱银方针走向的判别——是上升仍是下降。

因而，其时在这方面的争辩适当剧烈。咱们现在回忆曩昔，当然以为挑选LPR起浮利率是更合算的，由于自LPR推出以来，它一直在下降。但在其时，即便你预见到了房地产商场的拐点，或许认识到了房地产商场的泡沫，也很少有人能预料到房地产商场会如此迅速地下滑。因而，仍是有适当一部分人挑选了固定利率，忧虑假如LPR未来上涨，他们的借款利率也会随之上升。

随后，一系列状况呈现了。当央行、当地政府以及商业银行调整起浮利率时，至少在方针层面上，并没有考虑到那些开始挑选固定利率的人群。

因而，当咱们看到银行调整利率时，它们都是在调整LPR或许与之相关的起浮利率，而固定利率好像没有被特别提及。但现在，那些开始挑选固定利率的人看到挑选起浮利率的人现在的利率降到了4%或3%，他们的心境可想而知。因而，许多人开端考虑提早还款等办法。

后来，银行考虑到这个问题，铺开了必定的空间，答应那些开始挑选固定利率的人与银行洽谈，将固定利率调整为起浮利率。理论上，一旦挑选了不同的方法，就应该承受成果，就像俗语说的“买定离手”，假如现在想要反悔，按理说并不是一个正常的途径。但央行在最近的公告中说到，固定利率借款者能够与金融机构洽谈，将之前的固定利率转换为其时的起浮利率。究竟，在其时状况下，起浮利率明显比之前的固定利率更有利，这便是其时前史状况的一个回忆。

并不是说现在才呈现了固定利率和起浮利率的挑选，至少从短期来看，起浮利率的确比固定利率更有利。但咱们也需求考虑久远，由于借款一般需求归还30年左右，而经济周期大约是三四年。很难断语未来的起浮利率不会高于现在的固定利率，比方现在的固定利率是5%点多。假如未来经济过热导致通货膨胀，央行或许会进步利率以防止恶性通货膨胀的发生。究竟，借款期限长达30年。

短期内咱们不用考虑这么远，起浮利率无疑是更合算的挑选。

3、存量房贷利率下调之后，购房者会马上看到月供变少吗？

以我个人为例，我自己前几年买了一套房子，刚好是在房价的高点，其时的借款利率是5%点多。不同之处在于，你和银行签定借款合一同，约好的LPR从头核算时刻各不相同。有的人或许是在1月份，而像我这样的则是在7月份。这意味着，假如8月或9月央行宣告LPR下调，我的房贷利率并不会当即依据当月的利率调整，而是要比及第二年LPR从头计价的时分才会一同调整。因而，起浮利率中的LPR部分并不是随时调整的，而是依据每年签定购房合同约好的时刻进行调整。而咱们现在评论的减30个基点（BP）的调整则是即时的，由于它与LPR不同，是当即收效的。

大部分银行或许在10月左右进行调整，这意味着你的后续房贷利率会随之一同调整。这次方针调整并不触及LPR本身的改变，而是触及到后边个百分点的调整，这部分调整对所有人都是相同的。但你的房贷利率或许会有所不同，比方你的利率或许是3.95%，减去30个基点后或许变成3.65%，而我的现已是3.85%，减去30个基点后变成3.55%。这与央行每月发布的LPR和减30个基点无关，这个减30个基点只需你挑选了起浮利率，每个人都能够享遭到。

各大银行会从10月25日开端正式调整，买房的人能马上看到自己的月供变少。每个月，你都能够在银行的APP中检查相关信息。

4、房叔、房姐们能从这轮调整中收益吗？

现在，不管是城市仍是银行，都没有详细阐明三套房或更多套房的借款利率调整方法。

从两方面来看。首要是新房利率。正如之前说到的，5月份央行出台了一致办法，宣告不再对新房借款利率设定下限，答应各个银行和当地自行决议新房借款利率。咱们曾恶作剧说，这实际上是各个城市和银行为了招引人才而采纳的一种手法。

可是，假如是存量房或二手房，我个人以为，从银行本身的视点来看，简直不或许出台比央行现在设定的LPR减30个基点更低的方针。由于这样做没有必要。

至于多套房业主能否享遭到这次利率调整的盈利，我以为最多也便是他们手中的首套房和二套房能够享遭到存量房贷利率的优惠。关于那些具有多套房产的出资者或炒房团来说，他们或许无法享遭到这一利率优惠。由于在曩昔，为了按捺房地产商场过快添加，国家关于多套房的借款方针实际上是适当严厉的，不只利率较高，首付份额也很高。在“房住不炒”的大方针下，方针放宽的规模最多也便是到二套房，而关于更多的房源，业首要么需求全款付出，要么就得承当较高的首付份额。那些朴实针对炒房的人，他们能够享遭到的盈利是有限的。

然关于首套房的刚需购房者和或许需求二套房来改进寓居条件的，他们的出资特点和志愿并不强，他们仍是能够享遭到这次方针带来的适当多的盈利。以我自己为例，我核算了一下，我的房子是在2019年以5%点多的利率购买的，而下个月差不多能够降到3.65%，即3.95%减去三四十个基点。基本上，我的月供每个月能够削减1000多块钱，这是一个适当可观的数字。咱们常常恶作剧说国家要给老百姓发钱，实际上，这种利率调整便是一种变相的发钱方法。

5、10月21日的lpr是否还会持续下调？

关于这个问题，还要看本年的状况。2月份LPR进行了起伏最大的一次调整，下降了25个基点，然后7月份也有所下调，下降了10个基点。但需求明晰的是，LPR的调整与5年期以上的借款报价利率是相关的，由于房贷利率是与5年期以上的LPR挂钩的。因而，我以为10月份行将发布的LPR或许会坚持不变。究竟，本年现已调整了两次，尤其是2月份那次是前史上最大的一次调整。假如持续下调LPR，或许会对方针的安稳性形成影响，显得过于频频。

LPR的调整是十分稳重的，比调整后边的加点或减点要稳重得多。由于LPR不只影响房贷商场，还会影响到整个信贷商场。咱们不或许仅仅为了处理房贷问题，不管是存量房仍是新房，就大规模或频频地调整借款利率。至少作为一个国家的钱银体系，仍是需求坚持必定的安稳性。

至于未来是否会持续调整LPR，我个人以为，年末或下一年头或许会有进一步的调整。当然，这首要取决于其时楼市的状况，以及钱银供给量M1和M2的改变状况。最近能够看到，M1的同比添加现已转为负值，这在前史上是适当稀有的，现已接连多个月呈现。一同，M2与M1的差值也在不断扩大。这标明商场上高流动性的钱银供给量很少，也便是说，现在的消费需求依然缺乏。

从微观经济的视点来看，国家持续采纳办法下调利率，其意图不只仅是为了安稳房地产商场，更重要的是为了影响消费。换句话说，咱们观察到的存量房利率调整，并不只仅是为了安稳房地产商场。每个月节省下来的资金不太或许从头投入到房地产商场中，更多的或许是用于消费，比方最近的股市体现不错，加之利率下调，国庆期间的旅行数据好像也呈现出了与疫情前2019年比较的明显添加。这些方针背面的真实意图，是为了激起国内商场的消费生机，尤其是零售和旅行等相关消费范畴。

6、为什么会呈现提早还房贷的现象？

在房地产商场繁荣时期，假如你手头有100万，你会怎么出资？是挑选全款购买一套房子，仍是将100万分红两份，每份50万作为首付购买两套房子？在2021年或房地产商场呈现拐点之前，大多数人或许会挑选后者。原因安在？由于在那个时分，财物的增值速度远远超过了负债的利息本钱。简略来说，你运用的杠杆越多，你的净收益率就越高。

可是，到了2021年之后，状况发生了改变。一方面，国内最大的出资途径——房地产商场体现欠安；另一方面，股市长时刻徜徉在3000点左右。这导致人们面对所谓的“财物荒”，即即便手握资金，也不知道应该出资到哪里。

在这样的布景下，提早还款的逻辑就变得明晰了。首要，你得手头有满足的现金。其次，当你找不到更好的出资途径，或许你发现你预期的出资收益率低于你的借款利率时，从纯数学的视点来看，你当然会挑选将钱还给银行，以削减付出的利息。这样做，从财政视点上来说，是彻底合理的。

可是关于银行而言，大规模的提早还款无疑是一个比较危险的信号。在曩昔很长一段时刻里，房贷对银行来说是一项十分优质的财物，不只利率较高，而且能够安稳地收回现金。但假如咱们都会集提早还款，银行的财物端将面对巨大损失，由于利息收入会削减。因而，银行也在尽力防止呈现提早还款的风潮，特别是在2022年，许多人发现，即便想要提早还款，也需求排队等候半年乃至更长时刻。银行这样做的意图，明显是期望你不要提早还款，而是持续付出借款。

问题在于，当咱们不断调低新房借款的利率时，假如存量房贷利率坚持不变，那么关于前期购房者来说，他们或许会感到愈加不公平，然后发生更激烈的提早还款希望。在这种状况下，银行不得不下降存量房贷利率，以防止咱们提早还款。

7、细则发布后，我还需求提早还房贷吗？

这需求依据每个人的出资状况和危险偏好来判别。

假如你有更好的出资途径，从负债的视点来看，手上有许多现金，提早还款当然能够削减利息支出，这看起来是更好的挑选。但假如你有其他更好的出资机遇，比方前段时刻股市的上涨给了人们决计，有些人乃至借款去炒股。咱们暂时不管这种行为是否正确，但这阐明了一点：假如你有更好的出资途径，你乃至或许还会向银行借钱。在这种状况下，你或许不需求提早还款。当然，这不只仅是股市，或许你会出资实业，或许购买黄金等其他财物。假如你自己判别这些出资的收益率高于你的借款利息，那么不提早还款也是一个合理的挑选。

8、此次方针力度较大，我能够甩手买房吗？

从其时状况来看，已然首套房和二套房的首付份额都已调整至15%，那么在首付和借款方面，两者之间实际上已没有太大差异。当然，除了北京、上海和深圳等一线城市的二套房首付份额仍坚持在15%以上，与首套房坚持必定距离。

这一方针影响力度，假如从整个我国房地产商场的开展来看，仍是蛮大的。由于曾经，大多数城市的首套房首付份额为30%，二套房则因当地不同，基本上都在50%以上。

可是，近两年来首付份额的大幅下调，关于有住宅需求但资金有限的刚需购房者来说，无疑是有利的。但这个问题还需从两方面来看。咱们都知道，2012年咱们出台了“三道红线”方针，该方针经过房地产企业的财政指标来约束其杠杆和融资，其意图在于去杠杆、去泡沫。现在，咱们能够看到一种风趣的现象：下降首付份额背面的逻辑，实际上是鼓舞居民添加杠杆，由于这意味着需求更多的借款，而现金付出则削减了。

从这个视点来解读，其大方向或许是运用居民的借款，即让居民添加杠杆，以减轻一些房地产企业的杠杆担负。

我不点评这项方针是对仍是错，也不猜测它终究会发生什么效果，但至少从钱银和金融的视点来看，假如这项方针导致许多民众借款购房，那岂不是变成了居民添加杠杆来解救房地产商场？

因而，我个人以为国家的原意必定不是这样。国家的意图应该是在现金流方面影响房地产商场，处理存量房问题。

现在，关于购房者个人而言，我以为，假如你还想像曩昔那样出资，将现金涣散出资于多套房产，我以为这种行为是十分不沉着的。短期内，不该经过添加杠杆来出资房地产。

可是，关于刚需购房者或需求改进住宅条件的二套房买家来说，现在是一个十分好的机遇。关于大多数二套房的购房者来说，他们或许面对的问题是，跟着孩子的生长，不管是一个孩子仍是两个孩子，原有的住宅空间或许不再满足，需求进行置换。

许多家庭或许会考虑购买学区房，或许是接近校园的二手房。关于那些非刚性需求但归于改进型需求的家庭来说，二套房的借款利率方针供给了一个杰出的机遇。尽管首付份额下降，借款份额相应进步，但结合其时借款利率下调的方针，这依然是一个活跃的机遇。

此外，关于房地产企业而言，除了国家和政府层面的利好方针外，各个项目本身也会推出一些优惠方针。例如，购房后返还必定期限的物业费或泊车管理费等。尽管房价本身不或许直接打折，但这些直接的优惠办法也是对购房者的一种变相扣头。

9、公积金借款利率也会跟着下调吗？

事实上，5月18日，央行发布了四项公告，其中就包含了公积金利率的下调。

首套房公积金借款利率与二套房有所差异，首套房的利率现已降至3%以下，基本上是2.85%。而二套房的利率则是3.25%。一些材料显现，现在商业银行的借款利率，尽管有些单个银行的利率低于3%，但大多数仍是在3.1%到3.3%之间。也便是说，公积金借款在本年上半年发布的一系列房地产优化方针中现已下调过一次。

下半年是否会依据新方针进行新的调整，我个人以为，在其时阶段或许不会再有下调。首要原因是，大多数人并没有运用公积金借款，一方面是由于公积金余额缺乏，另一方面是公积金借款的额度有限。当然，不扫除未来或许会在不调整利率的状况下，放宽公积金借款的条件或添加总额度。

以曩昔为例，假定一套房子只能由一个人借款，借款额度或许是30万。但随后方针不断调整，现在夫妻两边都能够借款，额度进步到了50万、80万，乃至有或许进一步延伸借款期限。至于现在是否能够将商业借款转为公积金借款，商场上的确有这样声响，但据我了解，没有有详细方针出台支撑商业借款转为公积金借款。

别的，咱们能够看到，新的商品房借款利率现已有许多下调至3%以下，即二点几，这使得商业借款与公积金借款之间的利率差异现已大幅缩小，变得适当小。因而，我以为没有必要必定去寻求商业借款转公积金借款。不过，商业借款之间，即不同商业银行之间，的确存在一些方针能够进行调整。

10、银行净息差越来越低，不会忧虑赚得越来越少吗？

其时的净息差好像现已降至1.6%，而且正快速迫临1.5%。尽管我并非银职业内人士，但依据一些新闻报道，这个水平现已接近了银行的警戒线。众所周知，关于现代金融机构而言，假如利率过低，银行或许面对破产的危险，这将引发一系列金融危险，乃至或许影响到国家的经济。因而，银行至少需求保证一个最低的净息差，以平衡存量房或财物端利率赢利收益率的下降。

实际上，咱们也留意到了，尽管咱们现在评论的是存量房利率和新房利率的下调，但在这些利率下调的一同，银行的负债端，也便是存款利率，也早已进行了下调。现在，不管是大额存款仍是一些定期存款，利率现已十分低，仅为1%点多。

我最近检查了一些大银行的大额存单利率，发现现已降至1.7%左右，乃至不到2%。这意味着银行在负债端现已下降了利率，即它们付出的钱现已削减。尽管本来作为优质财物的房贷收益削减了，但在付出利息削减的状况下，至少需求保证一个正常的最低净息差。

我的观念是，咱们不用过于忧虑银行的问题。银行在制定方针时，包含央行在制定方针时，现已提早考虑了利率下降的空间。

11、未来或许让个人自主与银行洽谈调整存量房贷利率吗？

在新房借款方面，央行在5月份现已放宽了方针，撤销了首套房和二套房新房贷利率的下限，转而采纳“因城施策”的准则，答应各个城市和商业银行依据当地状况自行调整。

那么，存量房会不会也采纳相似的方针呢？至少现在来看，央行现已确认了LPR减30个基点的方针，但并未进一步放宽方针，将存量房借款利率的调整权下放。

假如真的答应存量房利率依据不同城市和银行进行调整，我个人判别，商业银行的活跃性或许不会像新房借款那样高。这是由于新房借款对银行来说是添加财物的机遇，对银行是有利的，能够发放更多借款。而存量房则不同，它们现已与银行签定了借款协议，假如铺开方针，让央行不再一致调整存量房借款利率的下限，而是让各个商业银行自行决议，我以为商业银行的志愿或许不会有那么激烈。

就我个人的操作经历而言，借款利率的调整一般是由银行主动完结的。假如你的房贷利率是起浮的，那么从5%点多降至4%点多，再降至3%点多，这一调整进程都是银行在体系中主动为你处理的。现在，你不太或许与银行洽谈将你的存量房贷利率降至比其时的LPR减30个基点更低的水平，比方减40或50个基点，我以为银行不会敞开这样的先例。

现在与银行洽谈的状况，一般与之前说到的固定利率有关。假如你的房贷利率在经过几轮调整后依然是固定的5%点多，而你还没有享遭到利率下降的优点，那么央行的确现已放宽了方针，答应你将现有的固定利率转换为起浮利率。这能够经过与银行洽谈来完成，行将本来的5%点多的利率转换为其时的LPR减30个基点的利率，并依据其时的起浮利率基准对原有的存量房利率进行洽谈调整。

至于说，现在能否像买菜相同与银行就30或40个基点讨价还价，我以为银行不太或许因个人或部分人的需求而开这个口儿。

12、跨行转按揭往后是否会越来越便当？

跨行转按揭之所以存在，或许是由于不同银行供给的借款利率有所差异。曩昔，这种状况的确较为常见，但现在基本上来说，不同银行的利率方针现已趋于一致。

另一个原因是，曾经各银行的方针并不像现在这样一致，因而会呈现不同银行利率方针不同的状况。但现在，我以为单纯从利率视点来看，跨行转按揭已无必要。此外，关于房产过户的问题，现在的房地产商场，不管是以旧换新仍是二手房买卖，都现已供给了一系列的便当办法，包含以旧换新和带押过户等。因而，在过户环节或许会呈现这样的状况：原房主的借款银行和新购房者的借款银行不同，这或许导致跨行转按揭的问题。

当然，关于银行本身而言，房贷向来是优质财物，各银行一般不愿意甩手，不愿意将借款财物转移到其他银行。但现在，只需方针上答应，应该不会在流程或手续上形成太多费事。至少现在来说，我没有看到太多商场反应标明存在跨行转按揭的担负。或许存在一些单个或极少数的现象，但现阶段还没有呈现大规模的跨行转按揭问题。

13、一系列方针出台，楼市的反应会马上到来吗？

我常恶作剧说，比较于股市，楼市遭到的影响或许还没有那么大。现在咱们并不缺钱，不缺存款，咱们短少的是出资方向和流动性。现在M2和M1的距离越来越大，M2不断上升，而M1却在下降，这标明资金在金融体系内难以找到适宜的流出途径。

因而，单纯的降准在钱银商场紧缺、需求大于供给时，0.5个百分点的降准对整个商场来说是一个十分利好的音讯，不管是股市仍是楼市。但在现在不缺钱，即供给大于需求的状况下，单独面的降准仅仅供给了流动性的一个方针要素，并没有从根本上处理资金无处可投的问题。

包含财政部的新闻发布会上说到的，怎么将银行里的存款花出去？

经过发行专项债券或国债。

降准供给了钱银供给，财政方针则为这些钱银的流向供给了方向。比方，经过置换当地隐形债款，即发行新债来归还宿债，或许收买存量房和搁置土地，明晰资金的运用方向，保证资金真实流向需求范畴。钱银方针和财政方针的结合才干真实起到影响经济的效果。

14、未来房贷利率还或许持续下调吗？

房地产商场对这一系列方针影响的反应是要害。假如到了10月份，9月份的方针施行后，商场的确现已触底反弹，那么我估计未来的钱银方针，特别是在利率方面，不会有太大的调整。

可是，假如商场反应未到达预期，依据政府康复房地产职业的决计，他们或许会持续下调利率，不管是经过钱银方针、财政方针仍是房地产本身的方针，以进一步影响商场，由于房地产职业及其上下游产业链，包含建筑业，占国家GDP的比重至少在10%到14%左右。房地产职业的不景气对整个国内经济的影响是适当大的。因而，咱们常说，尽管成功或许没有决计，但成仁的勇气仍是有的。

例如，钱银方针中LPR的调整，开始一年调整了三次，上一年调整了一次，而本年现已调整了两次。这给人一种不达意图誓不罢休的感觉，手法也更为强硬。这些方针的首要意图仍是为了康复商场决计。咱们常说，决计比黄金更重要。

当然，至少在接下来的本年四季度，由于时刻不多，再次调整的或许性不大。但假如房地产商场依然没有起色，那么下一年年头或许会像上一年相同，在1月或2月持续下调利率。更长时刻的状况则难以猜测，由于这触及到整个世界微观局势，包含美联储的利率方针是否会影响我国的钱银方针。假如美联储持续下调利率，为了坚持人民币的安稳性，咱们国家仍有或许进一步下降利率。

【来历：九派新闻】

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